É comum que, ao fim de um contrato de aluguel, o inquilino se depare com uma cláusula de seu contrato de locação que expressa a obrigação de pintar o imóvel antes de devolvê-lo. Mas será que isso é realmente obrigatório? A resposta depende do estado do imóvel.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) determina que o inquilino deve devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, considerando o uso normal e o desgaste natural. Ou seja, se o imóvel foi entregue pintado e em boas condições, o esperado é que ele seja devolvido de forma semelhante — mas não há obrigação automática de repintar, caso os desgastes sejam apenas do tempo e do uso comum.

Muitos contratos trazem cláusulas exigindo que o imóvel seja devolvido com “pintura nova”. No entanto, mesmo que essa exigência esteja escrita, ela pode ser considerada abusiva. O Código de Defesa do Consumidor (CDC), que também se aplica às relações locatícias quando o locador atua de forma profissional, proíbe cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. É o que diz o art. 51, inciso I, do CDC, que considera nula qualquer cláusula contratual que “imponha obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.

Os contratos de locação residenciais não destoam desse contexto, amparados na função social do contrato e no princípio da boa-fé que regem as relações contratuais (arts. 421 e seguintes do Código Civil).

Assim, se a pintura do imóvel estiver apenas desgastada pelo tempo — sem danos, manchas ou alterações causadas pelo inquilino —, exigir uma nova pintura pode ser interpretado como um excesso por parte do locador. Nesse caso, a cláusula perde sua validade e o inquilino não é obrigado a pintar.

É por isso que o laudo de vistoria no início e no fim do contrato é tão importante. Ele serve como prova do estado real do imóvel e ajuda a demonstrar se houve ou não dano além do desgaste natural. Quando há diferença significativa — como riscos, manchas ou alterações feitas pelo inquilino —, aí sim pode ser necessário pintar ou indenizar o proprietário.

Em resumo, o inquilino só tem obrigação de pintar o imóvel se ele tiver causado danos além do desgaste do tempo. E mesmo que o contrato exija pintura nova na devolução, essa cláusula pode ser contestada judicialmente como abusiva. Em caso de cobrança indevida, vale procurar o Procon, um advogado ou a Defensoria Pública para orientação.

Atenciosamente,

Matheus Bicca Menezes.